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香港民風大典

八萬五建屋計劃

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八萬五建屋計劃,簡稱八萬五,是董建華1997年度香港行政長官施政報告提出的一項政策。董建華提出每年私人樓宇單位、居者有其屋單位和夾心階層住屋計劃單位供應不少於85,000個,希望10年內全港七成的家庭可以自置居所,輪候租住公屋的平均時間由6.5年縮短至3年。

這項政策的推出,再加上亞洲金融風暴,使香港樓價一落千丈,普遍私人物業在5年多的時間內貶值70%,很多中產階級成為負資產,香港經濟一片蕭條,直到2003年SARS過後才續漸復蘇。

背景編輯

中英聯合聲明簽訂後,鄧小平承諾香港五十年不變,香港前景明朗化,經濟穩步上揚。但另一方面,中英聯合聲明限制了香港每年賣地數量,以免港英政府在主權移交前把香港最重要的土地資源賣光,然後把財政儲備帶走。在這樣的背景下,香港對房地產的需求因經濟持續上揚而有增無減,但土地供應則不能增加,造成1990年代泡沫經濟地產股市都屢創新高,香港經濟一片繁榮,很多人透過炒賣股票和地產而致富,金融業和地產業成為香港經濟重要支柱。據統計,香港的整體樓價在1994年1月至1997年10月的高峰期,3年零10個月之間上升了68%。[1]

在高峰時期,一般中檔私人住宅每平方要大約7000至8000港元,如果有海景或是高層單位則價格更高,一般中產人士需要持續工作直到退休後才可完成供款。樓價的持續上揚使中下階層難以自置物業,即使是租住物業,租金也連年上升。市面開始出現聲音,要求政府壓抑樓價的升勢,但港英政府礙於中英聯合聲明的土地供應限制條款,未能增加供應。

香港行政會議召集人梁振英指出,八萬五建屋計劃是彭定康任港督的時期開始研究的,但當時受制於中英聯合聲明,未能付諸實行。直到主權移交後,賣地不再受限制,梁振英就向董建華建議推行八萬五建屋計劃。[2]

計劃內容編輯

香港主權移交後,董建華於1997年10月宣讀首份施政報告,提出十項工作計劃,當中「安居」一項中,董建華訂出三大目標:

  • 每年興建的公營和私營房屋單位不少於85,000個
  • 10年內全港70%的家庭可以自置居所
  • 輪候租住公屋的平均時間縮短至3年

實行情況編輯

1997年,香港政府拍賣了19幅住宅用地,總面積為24公頃;另外批出7幅總面積為16公頃的土地作居者有其屋計劃用途;以及售出3幅總面積為5公頃的土地供私人機構參建居屋計劃之用。[3]

到了1998年6月,由於物業價格大跌,政府暫停賣地直至1999年4月。1998年內政府共賣了10幅住宅用地總面積9公頃;售出3幅總面積8公頃的土地供私人機構參建居屋計劃之用,以及批出7幅總面積15公頃的土地作居者有其屋計劃用途。[4]

1999年,政府售出16幅總面積15.35公頃的建屋用地及兩幅總面積4.94公頃的私人機構參建居屋計劃用地;將8幅總面積12.54公頃供發展居者有其屋計劃、3幅總面積14.74公頃供發展可買可租選擇計劃、6幅總面積47.93公頃供發展租者置其屋計劃的土地批予香港房屋委員會;並將一幅面積0.9公頃供發展住宅發售計劃的建屋用地批予香港房屋協會[5]

2000年過後,首批「八萬五」時期興建的單位推出市面,單計2000年度一年內便有98,000個公屋單位落成;私人物業、居屋及夾屋供應也大幅上升。

2001年,香港共有10萬個私人物業和居屋單位推出市面,超過了85,000的目標。

影響編輯

檔案:Supply increases and demand decreases.png
1997年7月2日,泰銖受對沖基金狙擊,亞洲金融風暴爆發。到了10月下旬,即施政報告發表後不久,對沖基金開始狙擊港股,引發1997年香港股災,以房地產和股市支撐的泡沫經濟爆破,香港經濟由高峰迅速下滑,對房地產的需求也同時下跌,但八萬五建屋計劃卻大幅提高了香港的土地供應。根據供求定律,房地產價格無可避免地大幅下跌。
各種因素對私人房地產市場的影響
增加私人樓宇供給增加
增加公共房屋需求減少
亞洲金融風暴需求減少

據統計,香港樓價在1997年10月19日的最高峰後的一年間下跌了一半,其後在1999年反彈兩成,但隨著八萬五時期所興建的樓宇陸續落成,加上種種因素,樓價在其後3年多再下跌超過40%,在2003年8月24日跌至谷底。在這5年10個月,香港樓價下跌70%。[1]

由於香港大部分中產階級都是透過把物業作抵押申請樓宇按揭,向銀行借取相當於樓價的七成按揭來購買物業,但由於樓價大幅下跌七成,使在高峰期入市的業主擁有的資產價值跌至低於負債,成為負資產。不少人花費一生努力工作,就是為了完成物業的供款,退休後可以有屬於自己的物業安享晚年。然而樓價大跌使他們花了數十年才累積得來的財富轉眼間化為烏有。如果在負資產期間失業,或被大幅減薪,而無法供款,銀行會收回物業拍賣,業主不但變成「無殼蝸牛」,失去物業後仍然要設法向銀行還債,銀行也承受龐大壞帳風險。至於購入多個物業作投資之用的業主損失更大。有時事評論員嘲諷道:「馬克思發明了無產階級董建華則製造了負資產階級。」[6]

根據香港金融管理局的資料顯示,香港負資產問題最嚴重的時期為2003年6月,當時共有約105,697宗負資產按揭,佔所有按揭的22%,涉及金額1,650億港元,按揭金額與抵押的比例為128%,估計這些貸款的無抵押部分約值360億港元,意味著香港銀行單在按揭市場便需承擔360億港元的壞帳風險。[7]

2007年,一首改編香港特別行政區成立十周年紀念主題曲《始終有你》的惡搞曲《福佳始終有你》亦以「八萬五驚喜慘於去死」來諷刺八萬五建樓計劃

「不提及等同不存在」編輯

這項政策是董建華被批評的最多的政策之一,市民普遍認為八萬五建屋計劃是樓價下滑的元凶,市民希望政府修訂這項政策,遏止樓價下跌。

董建華及相關政府官員一直並無表明政策改變,即使政府在1998年宣佈暫停賣地時,董建華仍然表示八萬五計劃不會受暫停賣地影響。[8] 直至2000年6月29日,董建華在禮賓府接受專訪,被問及會否修訂「八萬五」目標時,董建華首次明言「從98年就再沒有說過『八萬五』這個字眼,那你說還存不存在?」。[9]市民和學者對於董建華這種「不提及等同不存在」的施政態度都感到驚訝,市民對政府施政失去信心,董建華的民望持續下跌。[10] 事後證明,不單只八萬五建屋計劃,其他董建華任內的發展概念如中藥港硅港、紅酒貿易中心、商業園等都在政府不再提及的情況下「不再存在」。直到董建華辭職後,香港大學的民意調查指出有過半數市民認為董建華最大過失便是在經濟民生方面的政策失誤。 [11]

相關條目編輯

外部連結編輯

参考文献編輯

  1. 1.0 1.1 港府須巧妙調控樓市, 黃康顯博士, 大公報, 2005年6月29日
  2. 梁振英:「八萬五」回歸前已提出, 香港電台, 2006年8月13日
  3. 香港年報1997
  4. 香港年報1998
  5. 香港年報1999
  6. 警惕負資產, 王陽山, 價值雜誌, 2002年第9期刊
  7. 2003年第2季負資產住宅按揭貸款詳細數據, 香港金融管理局, 2003年8月14日
  8. 行政長官記者會講話全文, 香港政府新聞網, 1998年6月22日
  9. 見〈董﹕八萬五已不存在 當前重要目標是穩定樓價〉,載《香港經濟日報》;〈董﹕八萬五已不存在 當前重要目標是穩定樓價〉,載香港《明報》,2000年6月30日。
  10. 香港大學民意調查:董建華民望
  11. 香港大學民意調查:前特首董建華的功過
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